아파트 용적률 건폐율, 부동산 투자 전에 꼭 알아야 할 기준

부동산 카페나 청약 공고를 보다 보면 꼭 나오는 단어가 있어요.
바로 ‘건폐율’과 ‘용적률’. 특히 아파트 청약을 하거나 리모델링이나 재건축을 알아볼때 이 단어가 꼭 등장하죠.
저도 부동산 공부를 막 시작했을 때는 이게 도대체 뭔지 몰랐어요.
특히 청약설명서에 “건폐율 60%, 용적률 210%” 이런 문구가 나와도 그게 무슨 뜻인지 감이 안 잡히죠.

하지만 이 두 수치는 그 아파트의 ‘쾌적함’, ‘조망’, ‘주차 공간’, 나아가 ‘집값’까지 영향을 주는 핵심 지표예요.
쉽게 말해, “얼마나 빽빽하게 지었느냐”, “얼마나 여유 공간이 있느냐”를 나타내는 기준이거든요.

오늘은 아파트 용적률과 건폐율을 자세히 정리 했습니다. 

아파트 용적률 건폐율 핵심정리

 

 

아파트 건폐율이란? 땅 위에 건물이 얼마나 차지하는지

건폐율은 대지면적 중 건물이 실제로 차지하고 있는 면적 비율입니다.

예를 들어 설명드릴게요.

• 내 땅이 100㎡인데
• 그 위에 건물이 50㎡만 차지하고 있다면
  → 건폐율은 50%

즉, 건폐율이 낮을수록 건물이 덜 빽빽하게 들어서 있는 구조예요.
이런 경우는 마당, 정원, 놀이터 같은 공간이 넓고 쾌적한 느낌을 줄 수 있죠.

반면, 건폐율이 높을수록 땅을 건물이 꽉 차게 덮고 있어서 여유 공간이 부족할 수 있어요.

 

용적률이란? 위로 쌓는 용적의 개념

 

이제 용적률에 대해 이야기해볼게요.
용적률은 대지면적 대비 전체 건물의 바닥면적 총합 비율입니다.
예시로 보면 더 쉬워요.

• 대지면적: 100㎡
• 1층 면적: 50㎡
• 2층 면적: 50㎡
  → 바닥면적 총합: 100㎡ → 용적률 100%

즉, 건물의 전체 ‘연면적’이 땅 면적에 대해 얼마나 비율을 차지하는지를 나타내는 거예요.

건물을 높이 쌓을수록 용적률이 올라가고,
용적률이 높으면 같은 땅이라도 더 많은 세대의 아파트를 지을 수 있어요.

욕적률 산정시 지하주차장, 일부 공용 면적등은 제외되는 경우가 많다는 사실도 참고!

 

 

아파트에 적용되는 건폐율과 용적률 기준

건폐율과 용적률은 지역과 용도지구에 따라 법적으로 제한이 있어요.

지자체 조례나 세부 용도지구에 따라 조건이 다르므로 가장 정확한 기준은 해당 물건의 지자체 도시계획조례를 확인해야 합니다.

예를 들어 제1종 전용주거지역에서는 보통:

• 건폐율: 50% 이하
• 용적률: 100~150% 정도 제한이 일반적

반면 상업지역에서는:

• 건폐율: 최대 90%
• 용적률: 800~ 1,300%까지 가능하기도 해요(최대값은 특별한 경우만 가능)

즉, 같은 크기의 땅이라도 어디에 위치해 있느냐에 따라 지을 수 있는 건물 규모가 완전히 달라지는 거죠.

 

실제 예시  같은 땅, 다른 아파트

아주 간단한 예를 들어볼게요.

• 아파트 A: 대지면적 1,000㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%
• 아파트 B: 대지면적 1,000㎡, 건폐율 30%, 용적률 100%

→ 어떤 차이가 생길까요?

• 아파트 A는 땅의 절반 이상을 건물이 차지하고, 높이도 높아서 세대수가 많고 조밀함
• 아파트 B는 여유 공간이 많고, 건물도 낮아 쾌적하지만 세대수는 적음

→ 투자 목적이라면 A,
→ 거주 쾌적함을 원한다면 B가 더 매력적일 수 있어요.

 

건폐율과 용적률이 중요한 진짜 이유

그럼 왜 이렇게 건폐율과 용적률이 중요한 걸까요?

바로 생활의 질과 직결되기 때문이에요.

• 건폐율이 낮을수록 조경, 커뮤니티 공간, 놀이터, 주차장이 확보될 가능성이 크고,
• 용적률이 높을수록 더 많은 세대가 들어서서 관리비 분담이 유리하거나 투자 가치가 올라갈 수 있어요.

하지만 반대로 보면
용적률이 너무 높으면 층수가 높고, 조망권·일조권이 떨어지고 건폐율이 너무 높으면 아파트 단지가 숨이 막히는 듯한 구조가 될 수도 있어요.

 

용적률이 높다고 좋은 걸까? 숨겨진 함정들

투자 관점에서 용적률이 높으면 분양 세대 수가 많아져 분양가 수익성이 높아질 수 있지만, 거주 만족도는 낮아질 가능성이 높습니다.

특히 신축 아파트 분양을 받으실 때, 용적률이 250% 이상인 경우에는 ‘고밀도 개발’인지 한번 더 체크하시는 게 좋아요.

 

예전에 제가 관심 있던 한 아파트는 홍보는 엄청났지만, 용적률이 280%에 육박하더라고요.
실제 가보니 주차장도 답답하고, 놀이터가 아이 5명만 뛰어놀아도 꽉 찼어요. 단지설계, 조경, 커뮤니티 공간확보 등이 용적률에 영향을 끼치므로 꼭 직접 보시길 추천드려요.

 

 

제가 처음 내 집 마련을 준비하던 때, 두 아파트를 비교했어요.

• A아파트: 84㎡, 용적률 180%, 건폐율 35%
• B아파트: 84㎡, 용적률 250%, 건폐율 55%

둘 다 전용면적은 같지만, B는 복도형 구조, A는 판상형 구조였고,
A단지는 조경이 잘 되어 있어서 훨씬 ‘넓게’ 느껴졌어요.

그때 처음 용적률과 건폐율이 단지의 분위기를 바꾼다”는게 체감 되더라고요.

사실 숫자만 백날봐서는 잘 안와닿습니다. 비슷한 조건의 관심있는단지에 방문해서 용적률 건폐율 차이를 직접 보시면 확 와 닿을거에요.

 

주택의 건폐율과 용적률은 단순한 숫자 이상의 의미를 갖습니다.
삶의 질, 단지의 품격, 향후 매매가 상승 여력까지 연결되기 때문이죠.

아파트를 선택할 때, 이런 질문을 해보세요:

• “이 단지는 답답하지 않을까?”
• “주차나 커뮤니티 시설은 충분할까?”
• “장기적으로도 가치가 유지될 수 있을까?”

이 모든 것에 영향을 주는 게 바로 건폐율과 용적률입니다.
카드 값보다 훨씬 비싼 내 집 마련, 한 번 살 때 제대로 보고 선택하셔야 해요.!

오늘 이 글을 보신 분이라면 이제 청약 공고의 숫자들이 달리 보이실 겁니다.

 

 

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오늘도 화이팅!